十大房地产开发投资最多省份：为何广东江苏浙江居前三

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近年来，我国哪些地方的房地产开发投资最多？哪些地方的增速快？

一般来说，固定资产中权重最大的三大块是工业投资、基建投资和房地产开发投资。其中在房地产开发投资方面，近年来随着区域楼市的分化，各地的房地产开发投资增速也出现分化。

第一财经记者根据国家统计局数据，对2020年31个省份的房地产开发投资数据和2011年以来的房地产开发投资增速统计梳理发现，房地产开发投资前十的省份分别是广东、江苏、浙江、山东、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南，可以看到主要是经济大省和人口大省。而从近年来的变化看，西藏、贵州、甘肃、广东、云南、陕西、河南、青海、浙江、江西位居前十，房地产开发投资增速主要与人口流动、城镇化率速度和经济发展速度相关。

表：31省份2020年房地产开发投资额（数据来源：国家统计局）



2020年十大房地产开发投资最多省份：广东江苏浙江超万亿

数据显示，有3个省份2020年房地产开发投资超过万亿大关，分别是第一经济大省广东（17313亿元）、第二经济大省江苏（13171亿元）和第四经济大省浙江（11414亿元）。

广东省统计局的数据显示，2020年广东房地产开发投资1.73万亿元，同比增长9.2%。同期广东商品房销售面积同比增长7.7%，增幅比前三季度提高8.6个百分点，为2018年以来的最高增速。

2020年，广东房地产开发投资比江苏多了4000多亿元。从近十年来的数据变化看，2011年-2014年，广东房地产开发投资一直少于江苏，但2015年广东反超江苏后，领先优势不断扩大。

表：东部沿海四个经济大省2011年-2020年历年房地产开发投资额（单位：亿元。数据来源：国家统计局）



这其中，人口增长带来的房地产需求增长是最大关键所在。七普人口数据显示，十年来，广东人口增加了2170.9万人。占全国增量的30%。广东增长人数几乎与浙江、江苏、山东三省合计增加人数相当。同期，江苏的增量为608.8万人，仅为广东的28%。

广东省体制改革研究会执行会长彭澎对第一财经分析，房地产开发投资与人口变化紧密相关，尤其是，如今土地指标都要与人口挂钩。广东这几年人口增速远快于江苏，每年增量相当于增加了一个中等城市的人口，一个中等城市就产生很大的房地产需求。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，广东的房地产发展也是大湾区发展的一个重要体现，广东两个一线城市广州、深圳对于人口的吸引力不断增强。大湾区良好的发展态势之下，房地产开发投资也快速增长。同时广东各城市的城市联动性也较强，比如广佛一体化、深莞惠协同发展都形成了明显的协同效应。



图：广州荔湾区广钢新城（林小昭/摄）

张波说，总体来看，广东未来的经济发展和人口流入会给房地产开发形成良好支撑，并且带动房地产开发投资长期保持在一定高位。

与广东相似，第四经济大省浙江虽然常住人口总量仅列全国第八，比第三经济大省山东少了3600多万。不过，一方面由于浙江经济发达，人均居民收入位居全国第三，仅次于上海和北京两大直辖市，购买力更强，整体的房价水平更高。另一方面浙江近十年来人口增加了1014万人，比同期山东增量高出77%。

张波分析，一个区域的购房需求越多，整个的房地产开放投资量就越大。浙江的外来人口非常多，比如杭州，人口净流入很多。这样一来，开发商也愿意在这些地方拿地投资开发。

数据显示，浙江的流动人口数量达到2555.75万人，仅次于广东，位居全国第二。其中省外流入人口为1618.65万人，省内流动人口为937.1万人。十年来，全省流动人口增加6938.81万人，增幅为37.27%。浙江省统计局分析指出，这表明农村劳动力加速转移和经济快速发展促进了流动人口大量增加，尤其是浙江作为沿海发达省份，吸引了大量省外人口来浙江就业创业和生活。

在东部沿海四个经济大省之后，户籍人口第一大省、中西部第一经济大省河南的房地产开发投资位居第五，西部第一人口大省四川位居第六。中部的人口大省安徽位居第七。福建、湖北、湖南分列8到10位。

值得注意的是，房地产开发投资总量前十的省份中，广东、山东常住人口过亿，河南常住人口也接近1亿，江苏、四川超过8000万，浙江、安徽、湖南超过6000万，湖北也达到5775万，也就是说，前十省份中，有9个省份为人口大省。只有福建人口低于5000万人。七普数据显示，2020年福建人口为4154万人，位居全国第15位。

福建的房地产开发投资高，一方面与福建的人口流入较多、增长较快有关。数据显示，福建十年来人口增加了464.6万人，增量位居全国第六。另一方面，福建整体的房价水平也较高，比如厦门房价高居全国城市第4位，超过了广州和杭州。福州的房价水平也高居全国各城市第11位。房价水平高，也抬升了投资额。

表：31个省份十年来人口变化（数据来源：国家统计局）



近十年增速：西部多省增长快

2011年以来各省份房地产开发投资增速来看，西藏、贵州、甘肃、广东、云南、陕西、河南、青海、浙江和江西位居前十。这其中，除了广东和浙江这两个沿海省份由于大量的外来人口流入导致需求增长、房地产投资增速较快以外，其余八个省份全部来自中西部地区，其中，中部2个，西部6个。

表：2011年以来房地产开发投资增幅（来源：第一财经记者根据国家统计局数据整理）



西部省份增长快，一方面与这些地方的房地产开发起步较晚、基数较小有关。比如西藏2011年全年房地产开发投资5.13亿元。在基数较小的情况下，城镇化速度比较快，带来房地产投资快速增长。

这其中，城镇化提高幅度最大的就是来自西南的贵州。与2010年六普结果相比，过去十年贵州省城镇人口增加874.82万人，城镇化率提高19.34个百分点，提升幅度位居全国第一，比上个10年（2000-2010年）提升幅度高9.49个百分点。过去十年贵州城镇化率提升幅度高过全国5.13个百分点，该省城镇化水平与全国的差距进一步缩小。

贵州省统计局分析，贵州省城镇化率快速提升，主要得益于三个方面：一是脱贫攻坚取得全面胜利，特别是易地扶贫搬迁成效显著，为贵州省加快城镇化进程夯实了基础。二是经济快速发展，城区范围不断扩大，城市人口承载能力持续增强，为加快城镇化进程提供了源源不断的内生动力；三是户籍制度改革不断深化，特别是进城务工人员落户城市的政策落实施行，有力促进了人口加快向城市聚集。

甘肃、河南等省份的城镇化率提升幅度也都比较大。尤其是位于中部地区的户籍人口第一大省河南，城镇人口增量很大。七普数据显示，2020年河南居住在城镇人口为5507.9万人，占全省常住人口55.43%（即城镇化率）；与2010年第六次全国人口普查相比，全省城镇人口增加1885.9万人，城镇人口比重上升16.91个百分点。快速城镇化也为房地产市场发展带来了巨大的发展良机。

相比之下，有三个省份的房地产开发投资呈现负增长，分别是辽宁、内蒙古和黑龙江。此外，吉林的房地产开发投资增速位居倒数第四。

东北地区房地产开发投资下降，一方面与2013年以来经济下行、就业机会减少、年轻人口流向东南沿海有关。2020年，东北三省总人口比十年前减少了1101万人。由于外流的主要是年轻人口，或者购买力较强的老年人，因此楼市的需求也受到较大影响。


张波分析，随着重点城市群近几年不断发展，大量的人口开始向五大城市群汇聚，这也导致北部的一些城市处于人口流出状态，购房需求增长乏力导致房企拿地的意愿不断下滑。

另一方面也跟所处的发展阶段有关。吉林大学东北亚研究院教授衣保中分析，东北的工业化和城镇化早，在改革开放前的计划经济时期，东北的城市发展的程度比东南沿海要好，当时这些大城市重工业多，产业工人多，因此城市规模较大。

从发展速度来看，这几年即便是东北的四个副省级城市，其城区人口规模扩张也不是很快，新增需求较少。另外，在过去计划经济时代，企业办社会，很多国有企业给职工建房，因此这些城市有不少非商品化的房子，所以住房存量也会比其他地区的多一些。