蛋壳公寓“爆雷”，企业不能推卸责任！

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这些天，多地蛋壳公寓发生“爆雷”，让原本图“省心”的房主和租户们在寒风中凌乱。

事情的起因是这样的：蛋壳公寓因资金链出现问题，无法按时支付房东的租金；房东收不到钱要收回自己的房子，于是有人卸门换锁、强行赶走租户。租户更是委曲，自己已经交了一年房租，凭什么还没到期就要搬走？

一边是房东要收回房子，一边是租户拒绝搬走，于是房主与租户的矛盾冲突骤然升级，影响了社会稳定。

上周，深圳发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，《通知》提到，2020年11月13日以来，连续出现大量业主和租户到深圳蛋壳公寓管理有限公司聚集，业主声称蛋壳公寓拖欠租金，要求解除租赁合同，租户声称面临被强制退租且租金无法退还，要求公司解决。

不仅是深圳，这几天蛋壳公寓北京总部，也出现了数百房东和租户排队解约的场景。在微博、微信、论坛贴吧上，不少其他地方的蛋壳公寓租户也有类似的遭遇。实际上从前两年开始，就有不少地方传出长租公寓“爆雷”的消息，大多是靠政府介入才使问题得到了解决。

透过这些现象，让我们来看看“长租公寓”，它为何会引发这么多的矛盾冲突？它的资金链问题出在哪儿？这样一个模式是否可持续？

这样一个“看上去很美”的模式，却把房主和租客带进了“坑”里

所谓“长租公寓”模式，就是租赁企业先把房子从房主手里租过来，经过装修、添置一些家俱家电后，再把房子租给需要居住的租户。房主和租户之间不用打交道，双方只跟租赁企业签合同。

这样的租赁模式，房东觉得省心：出租合同一签就是三年五年，房子交给租赁企业打理，每月租金打到自己账户上，省去了与租户讨价还价的麻烦，还减少了房屋空置风险。

租户也觉得省心：一是可以“长租”，不用担心自己住着被房东赶走；也不用担心住进去后，房东又坐地加价。二是居住条件类似于“公寓”，企业提供服务和管理，负责打扫卫生和维修。

然而，就是这样一个“看上去很美”的模式，却把房主和租户都带进了“坑”里，“省心模式”变成了担心和闹心。

“长租公寓”模式，涉及到房主、租赁企业和租户，有的还涉及到租金贷的银行。咱把每个流程和环节捋一下，看看问题出在哪儿。

先说房主。房主与租赁企业签的是长期合同，委托企业代理房屋出租，企业按月或是按季支付房子的租金费用。

把房子委托给租赁企业，一签就是好几年。那它要是不按时付我租金咋办？对此，租赁企业表态也很明确：咱可以在合同上写明，如果逾期15天您没收到租金，双方就可以解约，您把房子收回去就行了。也就是说，如果企业不付房东钱了，房东就可以解约收回房子，企业也就被取消了代理资格。

再说租户。租户为了有个安稳的“窝”，跟租赁企业签的也是长期合同，期限一年至三年不等。企业要求租户支付租金是按年整付，一住进来就要先交一年的租金。对此，租户也会不踏实：我付了一年的租金，没到期强制我搬家怎么办？企业说，不会不会，我有房主的委托合同，代理期限是3—5年，怎么可能一年没到就赶你走？

单看这两个合同，都没问题。但把两个合同对接起来，问题就大了。

因为，租赁企业跟房主签的合同，看上去是长期委托代理，但实际上是一个随时可以“撕毁”的协议：只要房主没有按时收到租金，双方立马就可以解约。蛋壳公寓“爆雷”，导火索就是蛋壳好几个月没给房主打钱了。房主收不到钱，肯定要解约收房啊。但房主没想到的是，房子很难收回来，因为里面住着人。

租赁企业按月付房主的租金，却按年收租客的租金，这就叫“长收短付”。但问题是，企业利用这个收、付的“时间差”，把租客交来的租金挪作它用了，没有支付给房东。也就是说，房东只收到了一个月的钱，企业却把房子“许”给了租客一年。这等于是“空手套白狼”，拿房东的房子来“赚”租客的租金，并将钱据为已有。

那么问题来了：租赁企业获得房屋代理权的前提，是按期给房东付钱。如果不按时付钱，双方自动解约企业就丧失了代理权。那么在这种情况下，租赁企业代理权可能到不了一年，那它还能跟租客签长期租约吗？ 企业这边跟房东违约了，那边跟租客签的合同也有效吗？

钱被企业“卷”走了，房东和租户的合法权益受到严重损害，还引发了这对“难兄难弟”激烈的矛盾冲突，这样的“长租模式”，确实值得我们反思。在这个过程中，房东和租户都是尊纪守法的好公民，是企业违约出了问题，引发了收房与租住的矛盾冲突。

加强“长租公寓”租金监管，不能让租赁企业随便占用挪用

尽管蛋壳公寓通过官方微博回应，“没有破产，也不会跑路。”但企业的资金链一旦出现断裂，损失几乎就都转嫁给了房主和租客。

在这些损失中，房主损失的房屋的经济收益，租客则面临失去居住权的风险。特别是很多租户是年轻人，付的租金都是靠贷款，一旦被强制搬离，就意味着一边付了钱没房住、一边还要还“租金贷”，压力和负担相当沉重。

所以，即便是从“轻重缓急”的角度，专家的建议也是有道理的：首先要尽量保障租户的权益，然后房主再通过法律维权。

深圳市住房和建设局发布的紧急通知要求，物业服务企业配合做好蛋壳公寓租客稳定工作，在业主与租户之间搭建沟通协商平台，引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷。对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

在业主与租户之间搭建沟通协商平台，引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷，这话没错。但表面上看是房主与租户的纠纷，实际上始作俑者是租赁企业，纠纷是由于租赁企业违约引起的，那就不能光由业主与租户自行协商来消化损失，企业也应该承担相应的责任。

据说，蛋壳公寓作为长租公寓运营商，已于2020年1月成功登陆美国纽交所，在国际金融市场融了资。既然蛋壳公寓没有破产，那这些钱能不能用来支付给房东，履行合同承诺？房东收到了应得的钱，肯定不会再去撵租户，这个矛盾冲突不就解决了吗？

“衣食住行”是最基本的民生，无论是买房还是租房，都是为了解决人们的居住需求。在“长租公寓”市场中，政府部门应当如何加强监管，来保障业主和租户的合法权益，也是需要仔细考虑的。

从近几年长租公寓引发的纠纷看，很多都是由“长收短付”造成的。实际上，租赁企业收到的租户租金，“大头”是属于房东的收益。如果这些钱缺乏监管，被企业挪用和自由支配的话，那一旦资金链断裂，房东要收回房子和租户继续居住的矛盾就无法避免，“长租模式”也就难以为继。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。征求意见稿提出，住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为，将被列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

征求意见稿还提出，国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。这一条的初衷，是为了年轻人在城市落脚，有一个长期稳定的居所。但如果“长收短付”这样的高风险控制不了话，那“3年以上的住房租赁合同”可能就是空中楼阁。专家建议，应当把“长租公寓”租金存入监管账户，企业不能随便占用挪用。只有房东与租客的合法权益得到了保障，房东才愿意把房子交给企业经营，租户才能租到安心的房子。